Proposta di acquisto casa: guida completa con fac-simile e checklist degli errori da evitare

La proposta di acquisto casa è uno dei momenti più delicati dell’intero percorso di compravendita immobiliare. È il passaggio in cui l’acquirente mette nero su bianco la propria intenzione di comprare un immobile, impegnandosi formalmente e versando quasi sempre una somma a titolo di caparra o deposito. Non è un semplice gesto di interesse: è un atto giuridico che può vincolare entrambe le parti. Per questo motivo è fondamentale conoscerne bene il funzionamento, i rischi e gli elementi che non devono mai mancare.

Cos’è la proposta di acquisto e perché conta davvero

Questa guida completa ti accompagna passo dopo passo: cos’è la proposta di acquisto casa, quando conviene presentarla, cosa deve contenere, un fac‑simile da usare come riferimento e una checklist degli errori più comuni da evitare. L’obiettivo è darti strumenti concreti per affrontare la trattativa con sicurezza, sia che tu sia al primo acquisto sia che tu abbia già esperienza nel settore.

La proposta di acquisto è un documento scritto con cui l’acquirente manifesta al venditore la volontà di comprare un immobile a un prezzo e a condizioni definite. A differenza di una semplice manifestazione d’interesse, la proposta è vincolante: una volta firmata e consegnata, impegna legalmente l’acquirente per il periodo di validità indicato.

Se il venditore accetta entro i termini, la proposta diventa un contratto preliminare che obbliga entrambe le parti a procedere verso il rogito notarile.

La sua importanza è duplice:

• Per l’acquirente, è il primo passo concreto per “bloccare” l’immobile.
• Per il venditore, è una garanzia seria dell’interesse del compratore, rafforzata dal deposito cauzionale allegato.

Quando conviene presentarla

Presentare una proposta ha senso quando:

• l’immobile è stato visionato con attenzione;
• si sono chiariti dubbi su condizioni, stato manutentivo e zona;
• si conosce il budget e la possibilità di accedere a un mutuo;
• si vuole evitare che l’immobile venga venduto ad altri.

È invece sconsigliabile quando restano troppe incognite sugli aspetti urbanistici, catastali o giuridici. In questi casi è meglio chiedere supporto a un notaio o a un tecnico prima di firmare.

Gli elementi che non devono mancare

Una proposta ben redatta deve contenere almeno:

1. Dati delle parti: acquirente e venditore, con codice fiscale e residenza.
2. Identificazione dell’immobile: indirizzo, dati catastali, pertinenze, stato di occupazione.
3. Prezzo e modalità di pagamento: totale offerto, caparra, saldo al rogito, eventuale mutuo.
4. Durata della validità: in genere tra 7 e 15 giorni.
5. Condizioni sospensive: ottenimento mutuo, regolarità urbanistica, assenza di ipoteche.
6. Dichiarazioni sullo stato dell’immobile: subordinare l’offerta alla conformità tecnica.
7. Date per preliminare e rogito: scadenze realistiche.
8. Regime fiscale e spese accessorie: chi paga cosa (condominio, lavori, provvigione).
9. Firme: dell’acquirente e dell’intermediario; il venditore firmerà solo in caso di accettazione.

Una proposta incompleta è terreno fertile per controversie. La chiarezza è la miglior tutela.

Fac-simile di proposta di acquisto casa

Ecco un modello riassuntivo da usare come base. Non sostituisce la consulenza professionale, ma è un utile riferimento operativo.

FAC-SIMILE – Proposta di acquisto immobiliare

Proponente:

Nome e cognome: ______________________________

Codice fiscale: ________________________________

Residenza: __________________________________

Venditore:

Nome e cognome / Ragione sociale: __________________

Codice fiscale / P.IVA: _____________________________

Oggetto della proposta:

Il sottoscritto dichiara di voler acquistare l’immobile sito in _______________________,

identificato catastalmente come segue: ______________________________________.

Prezzo offerto: € _____________________________.

Modalità di pagamento:

– Deposito cauzionale/Caparra confirmatoria di € __________ allegata con assegno n. _______;

– Saldo di € ____________________ al rogito notarile.

Condizioni sospensive:

La presente proposta è subordinata a:

– ottenimento mutuo per almeno € __________ entro la data ___________________;

– verifica conformità urbanistica e catastale;

– assenza di ipoteche o vincoli.

Validità della proposta:

La presente proposta è valida fino al //____ alle ore.

Tempi per preliminare e rogito:

– Preliminare entro il //____;

– Rogito notarile entro il //____.

Varie:

Spese condominiali arretrate e lavori straordinari deliberati prima del rogito saranno a carico del venditore salvo diverso accordo scritto.

Luogo e data

Firma del proponente ____________________________

Firma dell’agente (se presente) ____________________

Con o senza agenzia: cosa cambia

La proposta può essere presentata:

• Tramite agenzia immobiliare: l’agenzia funge da garante e custodisce la caparra.
• Direttamente tra privati: possibile, ma più rischioso se mancano esperienza e competenze.

Un professionista qualificato può aiutare a redigere una proposta corretta, verificare la documentazione e mediare in caso di trattativa complessa.

Le somme da versare

Quasi sempre viene richiesta una somma iniziale, che può essere:

• Caparra confirmatoria: più impegnativa; se una parte non adempie, l’altra può trattenere o chiedere il doppio.
• Deposito cauzionale: meno vincolante, custodito dall’agenzia fino all’accettazione.
• Assegno non trasferibile intestato al venditore, consegnato all’agenzia ma consegnabile solo dopo accettazione.

È fondamentale specificare chiaramente la natura del versamento.

Dopo l’accettazione

Se il venditore accetta:

• la proposta diventa contratto preliminare vincolante;
• si fissano data e modalità del rogito;
• l’acquirente avvia le pratiche per il mutuo;
• si effettuano le verifiche urbanistiche e catastali.

Se il venditore rifiuta o non risponde entro il termine, la proposta decade e la caparra viene restituita.

Checklist: gli errori da evitare

1. Non inserire condizioni sospensive.
2. Non verificare documenti e conformità.
3. Compilare il fac‑simile in modo superficiale.
4. Non indicare chiaramente la durata di validità.
5. Consegnare assegni senza ricevuta.
6. Non definire chi paga cosa.
7. Affrettare la firma senza consulenza.

Considerazioni finali

La proposta di acquisto casa è uno strumento potente: permette di assicurarsi un immobile e avviare la trattativa in modo serio. Ma proprio per il suo valore vincolante, richiede attenzione e competenza.

Conoscere i passaggi essenziali, usare un fac‑simile ben strutturato e seguire una checklist degli errori da evitare significa ridurre i rischi e tutelare i propri interessi.

Che si tratti della prima casa o di un investimento, prendersi il tempo per redigere una proposta solida è sempre la scelta migliore. Un piccolo investimento in consulenza professionale può fare la differenza tra un acquisto sereno e anni di problemi legali.