Immobili edilizia agevolata: si può evitare di restituire la differenza

Il Tribunale di Roma torna sulla vexata quaestio del vincolo di prezzo sugli immobili costruiti in edilizia agevolata (c.d. aree PEEP), limitando le conseguenze concrete derivabili dalla nota pronuncia delle S.U. della Cassazione (18135/2015).

Chi ha venduto a prezzo di mercato un immobile in precedenza acquisito in regime di edilizia agevolata, oggi potrebbe evitare la restituzione della differenza di prezzo e limitarsi a pagare al suo acquirente il (solo) costo dell’affrancazione del bene. Secondo un recente provvedimento del Tribunale Civile della Capitale (Ordinanza del 17.4.2018) l’acquirente di un immobile ricadente in aree P.E.E.P. (Piani per l’Edilizia Economica e Popolare), acquistato pagando un corrispettivo superiore a quello effettivamente consentito in base alla relativa Convenzione, non avrebbe il diritto, come sembrava all’indomani dell’intervento della Suprema Corte, di ottenere l’intera differenza di prezzo, a suo tempo illegittimamente percepita dal venditore, bensì solo quello di ricevere dallo stesso il minor importo necessario per la c.d. affrancazione del proprio immobile, in modo da scioglierlo da tale vincolo e poterlo, quindi, vendere sul mercato libero, al pari di quanto accaduto al momento dell’acquisto.

Per poter comprendere appieno la portata di tale pronuncia è necessario fare un passo indietro alla Sentenza n.18135 del 16 Settembre 2015 con cui la Suprema Corte di Cassazione, a Sezioni Unite (e quindi nel suo massimo consesso decisionale), definendo il contrasto giurisprudenziale protrattosi per molti anni tra sezioni semplici, ha statuito che, nell’ambito degli immobili realizzati in regime di edilizia agevolata (Legge 167/1962), solo relativamente a quelli riconducibili alla Legge n. 865/1971 (e non alla Legge n. 457/1978 per la quale è addivenuta ad una diversa conclusione), il vincolo di prezzo originario non è decaduto per effetto dell’eliminazione dell’inalienabilità di tali beni (Legge n.85/1994) ma continua a gravare sugli stessi, in quanto onere reale, anche relativamente alle vendite successive alle prime, salvo che si sia provveduto alla c.d. affrancazione ex Legge n.448/ 1998 (convenzione di rimozione).

Fino a quel momento la giurisprudenza maggioritaria della stessa Cassazione, e per l’effetto tutti gli operatori del settore (Notai, Banche, Agenti immobiliari, ecc.), avevano ritenuto che tale vincolo di prezzo fosse sussistente solo relativamente al primo passaggio di proprietà (dal costruttore al primo acquirente o al socio assegnatario della cooperativa) e nel limite temporale di 5 anni dallo stesso, con la conseguenza che centinaia, se non migliaia, di immobili, originariamente costruiti in regime di edilizia agevolata, sono stati negli anni venduti a prezzo pieno di mercato di gran lunga superiore, a volte pari persino a dieci volte quello vincolato, complice ovviamente anche la “bolla immobiliare” poi arrestatasi intorno al 2010-2011; da considerarsi al riguardo che una simile differenza di prezzo, in alcuni casi, può scaturire dal fatto che, in mancanza delle tabelle indicanti il prezzo vincolato per un determinato piano di zona, il riferimento di partenza risulterebbe essere quello del prezzo del primo acquisto (anche se tale profilo deve essere ancora chiarito in maniera definitiva).

In tale contesto, la richiamata Sentenza delle S.U., modificando radicalmente la prospettiva giuridica e per effetto economica della questione, ha causato un vero e proprio “terremoto”, in particolare nella Capitale, dovendosi considerare che la conseguenza giuridica di tale statuizione è la nullità parziale di tutti gli atti di compravendita interessati, relativamente alla clausola di pattuizione del prezzo di alienazione; in altri termini, le compravendite in questione restano valide nella loro essenza (quindi non viene intaccato il passaggio di proprietà in se) ma la parte di prezzo in eccedenza rispetto a quello vincolato (che ad avviso della Suprema Corte si sarebbe dovuto applicare in tutti i trasferimenti), risulta percepita illegittimamente dal venditore, poiché contraria a norma imperative e quindi priva di causa (cioè di un titolo giustificativo), con conseguente obbligo di restituzione a favore dell’acquirente.

A fronte di un panorama così delineato, ed anche a seguito di diverse pronunce di merito che, in applicazione del principio di diritto enunciato dalla Cassazione, hanno condannato alcuni venditori alla restituzione di tale differenza di prezzo (moltissime altre azioni giudiziarie potrebbero essere ancora instaurate), la recente pronuncia del Tribunale Capitolino ha, per la prima volta, affrontato la questione sotto un profilo diverso, apparentemente contrastante con il diktat della Suprema Corte anche se in realtà non necessariamente incompatibile con esso; il Giudice monocratico ha, infatti, fornito un’interpretazione che, pur partendo e prendendo atto della nullità parziale che scaturisce dall’interpretazione sancita dal Giudice di legittimità, si limita a contenerne le conseguenze pratiche, addivenendo ad una soluzione concreta “intermedia”, ritenuta maggiormente corrispondente ai principi di giustizia sostanziale.

Partendo dall’assunto pacifico che, ad oggi, è possibile per l’attuale proprietario (cioè l’acquirente che agisce per ottenere la restituzione della differenza di prezzo), liberare il proprio immobile da tale vincolo attraverso la procedura della c.d. affrancazione, sostenendo un costo sicuramente più contenuto, l’incasso da parte dello stesso di una somma in molti casi elevatissima (anche diverse centinaia di migliaia di euro) come conseguenza di un pregiudizio che, di fatto, può essere rimosso con molto meno, darebbe luogo ad un arricchimento ingiustificato che, secondo l’ordinanza in questione, integrerebbe addirittura un’ipotesi di “abuso del diritto”; da ciò la necessità di ricondurre in qualche modo ad equità la forma di risarcimento comunque spettante al proprietario attuale (che, a suo tempo, ha pagato l’immobile al prezzo pieno di mercato, senza poterlo oggi rivendere con la stessa libertà) e la conseguente decisione di riconoscere al ricorrente, non l’intera differenza di prezzo, ma solo l’importo corrispondente alla somma necessaria per portare a termine la procedura di affrancazione presso il Comune di Roma.

Una simile decisione, sicuramente apprezzabile ed in buona parte condivisibile per ciò che attiene al tentativo di individuare una soluzione che contemperi equamente i rispettivi interessi in gioco senza scadere in conseguenze eccessivamente drastiche, dovrà però essere oggetto di specifico approfondimento da parte degli addetti ai lavori, anche relativamente alla sua eventuale legittimità e/o sostenibilità formale.

Sul piano concettuale poi s’impone una riflessione di ordine logico giuridico in ordine al fatto che una tal soluzione possa ritenersi davvero conforme alla normativa in materia che era tesa ad evitare ogni tipo di speculazione su immobili costruiti in regime di edilizia agevolata; in altre parole appare oggi legittimo chiedersi se l’evitare in tal modo un indebito arricchimento dell’acquirente possa però, di per se, far venir meno l’altrettanto discutibile locupletazione, indubbiamente avutasi a suo tempo in capo al venditore. Sarà, pertanto, interessare monitorare l’evolversi di tale nuova corrente giurisprudenziale sia in riferimento ad altre eventuali pronunce di merito (conformi o contrarie), sia all’esito delle possibili impugnazioni delle stesse che potrebbero consentire anche alle Corti di Appello ed in ultima istanza alla Corte di Cassazione di pronunciarsi proprio in ordine a tale “soluzione”, a quanto consta, inaugurata con l’Ordinanza oggetto di commento.

In definitiva, atteso l’articolato ed intrigato panorama giuridico ad oggi ancora in divenire, l’unico dato certo all’attualità, è l’importanza per tutti i cittadini interessati (sia come acquirenti che come venditori) di avvalersi tempestivamente di una consulenza professionale adeguata che li aiuti ad orientarsi nel modo migliore, al fine di evitare di incorrere in errori e/o preclusioni di sorta (prescrizioni o decadenze) che, a posteriori, potrebbero incidere in maniera pregiudizievole sui propri diritti di cui, peraltro, spesso si rischia di non essere neanche consapevoli in mancanza di una tutela legale, ormai difficilmente rinunciabile a favore di un “fai da te” sicuramente non più compatibile con la delicatezza e la complessità della materia.

Marco Tocci, Avvocato del Foro di Roma