A chi spetta la manutenzione degli ascensori in condominio e come funziona

La presenza di un ascensore in condominio comporta vantaggi indiscutibili in termini di comfort e accessibilità, ma al tempo stesso introduce obblighi di natura tecnica e giuridica. La manutenzione periodica degli impianti non rappresenta soltanto un adempimento di legge, ma anche una misura essenziale per garantire la sicurezza di tutti gli utenti. Comprendere a chi spetta il compito di sostenere le spese e come esse vengano ripartite è fondamentale per evitare conflitti tra proprietari e inquilini.

Quadro normativo e obblighi di manutenzione

Il riferimento principale è il D.P.R. 162/1999, che disciplina la costruzione, l’installazione e la manutenzione degli ascensori, imponendo verifiche periodiche e controlli biennali obbligatori. Tali attività devono essere affidate esclusivamente a ditte specializzate e abilitate, incaricate dall’amministratore di condominio. A livello civilistico, l’articolo 1124 del Codice Civile stabilisce le regole per la ripartizione delle spese: metà in base ai millesimi di proprietà e metà in proporzione all’altezza del piano servito. Questo criterio mira a bilanciare equità e utilizzo effettivo dell’impianto.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

È utile distinguere tra due tipologie principali di interventi. La manutenzione ordinaria include attività ricorrenti, come lubrificazione, pulizia, sostituzione di componenti di consumo e controlli di funzionamento. In ambito condominiale, queste spese sono poste a carico di tutti i condomini, con ripartizione secondo i criteri stabiliti dall’art. 1124. In caso di locazione, invece, l’art. 9 della Legge 392/1978 prevede che tali costi ricadano sull’inquilino. Diverso è il caso della manutenzione straordinaria, che riguarda sostituzioni strutturali, ammodernamenti o adeguamenti normativi: in questo scenario le spese gravano sul proprietario, non sull’affittuario.

Ripartizione delle spese condominiali

La ripartizione delle spese per l’ascensore non sempre appare immediata. Gli appartamenti ai piani più alti contribuiscono in misura maggiore, poiché beneficiano di un utilizzo più intenso dell’impianto. Anche i condomini che risiedono al piano terra, pur facendo un uso marginale dell’ascensore, sono tenuti a partecipare alle spese, salvo che l’impianto non serva in alcun modo le loro unità immobiliari. Ciò trova conferma in diverse sentenze della Corte di Cassazione, che hanno ribadito l’obbligo di contribuzione di tutti i proprietari, salvo casi di esclusione oggettiva.

Il ruolo dell’amministratore e delle ditte abilitate

L’amministratore di condominio riveste una funzione centrale: stipula i contratti di manutenzione, conserva il libretto dell’impianto e garantisce che le verifiche siano effettuate nei tempi previsti. La manutenzione degli ascensori in città come Roma, dove il numero di condomini e di edifici dotati di impianti elevatori è particolarmente elevato, evidenzia l’importanza di affidarsi a operatori certificati, in grado di assicurare standard di sicurezza conformi alle normative europee.

Inquilini, proprietari e casi particolari

Nei rapporti di locazione, come accennato, la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie è decisiva. L’inquilino sostiene i costi quotidiani, mentre il proprietario rimane responsabile delle spese di rinnovamento e adeguamento. In alcuni contesti condominiali, inoltre, l’ascensore può servire solo una parte degli appartamenti: in questo caso i costi vengono suddivisi tra i soli condomini che ne traggono effettivo beneficio. Tali situazioni devono essere formalmente deliberate dall’assemblea e annotate nei regolamenti condominiali per evitare contenziosi.